Un peu d’optimisme

Aujourd’hui, les Français restent confiants dans l’avenir du marché immobilier. Plus d’un Français sur deux estiment que 2016 est propice à l’investissement dans la pierre, selon un sondage BVA pour Foncia.

Suite à une conjoncture plus favorable en termes de crédit et de politique fiscale, 75% des Français estiment que les taux de crédit favorisent l’investissement immobilier, dont 49% d’entre eux ajoutent que la politique fiscale incite d’autant plus. De plus, selon un sondage du Crédit Foncier, 65% des sondés indique que l’investissement locatif est leur placements préféré, suivi de très loin par les assurances-vie pour seulement 19% des sondés, les livrets d’épargne sécurisés pour 11% et les marchés financiers pour 10%.

Si vous aussi l’investissement dans la pierre vous paraît une bonne solution de placement, découvrez ci-dessous les meilleurs rendements.

Les Meilleurs rendements

1
Crowdfunding
FraisAucun frais
Rendement brut8 à 10%
Pour de la promotion immobilière: des investissements à court terme, avec un rendement très attractif mais pour un risque élevé.
2
SCPI
FraisOui
Rendement brut5 à 8%
Placement à plus ou moins court terme avec un rapport coût/risque très intéressant.
3
Investissement locatif
FraisOui
Rendement brutMax 7%
Rendement pour l'achat d'un bien neuf pour de la location.
4
SIIC
FraisFrais de courtier
Rendement brut5%
Des actions dans la pierre via les foncières côtées en Bourse.
5
LMNP
FraisFrais déductibles
Rendement brut5%
Location d'un bien en meublé. En plus du rendement, un avantage fiscal important.
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L’investissement locatif, pourquoi et où investir ?

Comme nous venons de le voir, l’immobilier est un actif très apprécié des investisseurs. En 2016, le locatif privé devrait représenter 15,4% des logements construits sur l’année (vs 14,2% en 2015). 

L’engouement pour l’immobilier neuf est motivé aussi suite aux disparités fortes entre l’investissement dans le neuf ou l’ancien. La volonté de payer moins d’impôts est cité par la moitié des ménages ayant investi dans le locatif et monte à 71% pour ceux ayant investi dans le neuf  - notamment grâce à la Loi Pinel - et seulement 16% pour ceux dans l’ancien. La seconde motivation est de se constituer un patrimoine, suivie de la volonté d’avoir un complément de retraite plus tard et enfin de transmettre un bien à ses enfants.

L’envie de l’occuper une fois à la retraite reste très minoritaire.

Pour faire un bon investissement, il faut privilégier les appartements de petites surfaces (2 pièces ou studio) mais ce sont les biens recherchés par plus de la moitié des investisseurs. Depuis le début de l’année, la surface moyenne du bien est de 46m2, pour un montant médian de 164 000€ avec de fortes disparités régionales. Cinq régions concentrent 79% des investissements : l’Occitanie, l’Ile-de-France, l’Auvergne-Rhône-Alpes, la Nouvelle Aquitaine et enfin la Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Suite à la très forte baisse des taux de crédit, les investisseurs ont augmenté davantage la part empruntée. Investir dans un appartement neuf pour le mettre en location est donc une forme d’épargne qui permet d’obtenir une rente. De plus, ce bien immobilier locatif est également un patrimoine qui pourra être transmis à vos descendants et dernier avantage, l’immobilier est un placement bien plus résistant face aux crises.

Comment optimiser son investissement ?

Afin d’optimiser votre investissement immobilier, il faut exploiter les avantages offerts par les différents dispositifs.

  • La loi Pinel : pour tout contribuable résident en France, qui achète un logement neuf ou en état futur d’achèvement avant le 31 décembre 2016, peut en bénéficier. Cela donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21% de votre investissement, dans la limite d’un placement total de 300 000€. Cette réduction d’impôts s’étale alors sur 6, 9 ou 12 ans.
  • La loi Bouvard : disponible jusqu’au 31 décembre 2016, ce dispositif est valable pour le statut LMNP (loueur de meublé non professionnel). Pour en bénéficier, il faut réaliser un investissement locatif en faisant l’acquisition d’un logement neuf et le mettre en location en meublé, pour une durée minimum de 9 ans.  Ce logement doit en plus faire partie d’une résidence avec services. Cette loi permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 11% sur le prix de revient de votre bien, dans la limite retenue pour le calcul de 300 000€, cela peut donc permettre de réduire vos impôts de 33 000€ en 9 ans. De plus, avec la loi Censi-Bouvard, vous pouvez aussi prétendre à la récupération de la TVA de 20%.

Et si jamais vous êtes propriétaire dans l’ancien :

  • La loi Malraux : permet aux propriétaires d’immeubles anciens de réaliser des travaux de rénovation (100 000€ maximum) et de le mettre en location. La condition, que l’immeuble soit dans une zone éligible, que les travaux soient réalisés sur l’immeuble entier et que ce dernier soit loué à titre de résidence principale pendant 9 ans minimum.

D'autres possibilités d’investissement immobilier

Bloc d’introduction SCPI : Prenez une (des) part(s) dans un lot de biens et profitez d’un rendement aux alentours de 4,85%. Bloc d’introduction Crowdfunding : Pour de la promotion immobilière profitez d’un rendement allant jusqu’à 10% ou investissez à plusieurs dans un bien.

Les SCPI :

La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) apparaît comme étant un des placement financiers dont le ratio coût/avantages fait parti des investissements les plus pertinents. Les SCPI sont des placements d’épargne sécurisé dont le rendement a été 4,85% en 2015 (vs 5,08% en 2014) pour un montant total de collecte de 4,275 milliards d’euros, soit une hausse de 46% par rapport à l’exercice précédent. Cela prouve bien le succès des ces fonds d’épargne et la confiance des investisseurs pour ce placement.

Les SCPI vous permettent d’acheter une part d’un lot de biens mais pas un bien concret, ce qui peut être justement ce que vous recherchez. La pierre papier (autre nom donné à ce placement) permet de ne pas mobiliser de fortes sommes ni de se charger de la gestion comme pour un achat en propre.

2 options pour payer vos parts :

  • Paiement comptant : vous achetez vos parts de SCPI auprès de votre banquier ou d’une société de gestion à l’occasion d’une augmentation de capital (marché primaire) ou de revente de parts de la part des associés (marché secondaire).
  • Souscription d’un emprunt : vous achetez vos parts à crédit et bénéficiez des taux qui sont actuellement bas. Ainsi vos revenus fonciers paieront une partie du remboursement de votre crédit et les intérêts d’emprunt seront déductibles de votre revenu imposable. Ainsi, à terme, vous vous serez constituer un patrimoine immobilier sans avoir fait de gros effort financier.

Il vous faudra en général patienter un trimestre avant de toucher vos premiers revenus. Ces derniers, nets de charges, sont soumis au barème de l’impôt, comme tout bien immobilier ainsi qu’aux prélèvements sociaux (15,5%). (merci de confirmer que ce paragraphe est bien valable pour les 2 points précédents, mais je pense que cela paraît logique. Là où j’ai trouvé ces informations c’était lié qu’au premier point).

Le crowdfunding :

Le crowdfunding immobilier est une pratique récente en France, l’objectif est permettre à des particuliers de prendre des parts dans des projets de construction, de rénovation, d’achat d’un bien…via des plateformes de crowdfunding. Pour les porteurs d’affaires, cela leurs évite ainsi les intermédiaires et se financent auprès des particuliers en échange d’une rémunération (taux d’intérêt). A la fin du contrat, ils vous remboursent le montant prêté et vous verse les intérêts.

Grâce à ce financement participatif, les projets vont plus vite, le nombre de logements construits ou rénovés augmente car les fonds nécessaires sont débloqués plus rapidement qu’avec des financements classiques.

Il existe 2 types de crowdfunding :

Le prêt aux promoteurs :

Lors d’un projet immobilier, le promoteur a besoin d’augmenter ses fonds propres afin de lancer le projet. Il passe alors par une plateforme de crowdfunding, pour se financer. En échange des fonds apportés, les investisseurs percevront une rémunération. Après 12 ou 24 mois, le promoteur rembourse les fonds apportés avec un intérêt oscillant entre 8 et 10% annuel, en fonction du risque du projet.

Les avantages : des prêts à court terme avec des rendements très attractifs pour des projets transparents (vous savez dans quel bien vous investissez).

Les inconvénients : un risque de perte totale des fonds investis (d’où une rémunération attractive proportionnelle au risque encouru). Malgré le rôle de conseil des professionnels, à vous d’étudier le programme, la qualité des personnes en charge et la confiance que vous pouvez avoir en eux afin d’être sûr d’investir dans un programme solide.

L’investissement dans l’ancien :

Cela consiste à acheter des immeubles, appartements ou commerces à plusieurs. Ces biens, sélectionnés par des professionnels pour leurs bons critères (emplacement, faible vacance locative, état du bien, surface, etc.) délivrent des rendements entre 5 et 7% net avant impôts. L’objectif est donc d’acheter des parts à plusieurs, via une SCI et ainsi bénéficier d’un rendement et d’avantages fiscaux.

Aujourd’hui de nombreuses plateformes de crowdfunding sont présentes sur le marché mais nous vous recommandons d’aller découvrir les programmes proposés par Homunity.