Avant de s’engager dans une opération de défiscalisation, prenez le temps de la réflexion.

Il ne faut pas s’engager en se laissant uniquement conduire par l’avantage fiscal, il faut bien garder à l’esprit les avantages et les inconvénients de chacune des ces opérations. Vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année en cours pour défiscaliser vos revenus et ainsi profiter d’une réduction sur vos impôts à payer l’année suivante, donc pas besoin d’aller vite.

Découvrez quelques-uns des dispositifs de défiscalisation :

Les Meilleurs rendements

1
Loi Girardin immobilier
Frais-
Rendement brut5,0%
Jusqu'à 48% de réduction d'impôt du prix d'acquisition, liquidité au bout de 5 ou 6 ans, plafonnement spécifique des niches fiscales d'Outre-Mer à 18 000€.
2
Loueur en meublé
Frais-
Rendement brut5,0%
Jusqu'à 45% de réduction d'impôt du prix d'acquisition,bail commercial de 9 ans, dispositif hors plafonnement des niches fiscales.
3
Loi Bouvard
Frais-
Rendement brut5,0%
Jusqu'à 11% de réduction d'impôt du prix d'acquisition, remboursement de la TVA, liquidité au bout de 9 ans.
4
Loi Pinel
Frais-
Rendement brut3,5%
Jusqu'à 21% de réduction d'impôt du prix d'acquisition pour engagement de 12 ans, liquidité dès 6 ans, possibilité de louer à un membre de sa famille.
5
FCPI
Frais-
Rendement brutVariable
Jusqu'à 50% de réduction d'impôt du montant de souscription, investissement possible dès 1 000€, liquidité au bout de 5 ans.
6
Loi Malraux
Frais-
Rendement brut2,5%
Biens rares permettant d'avoir jusqu'à 30% de réduction d'impôt sur le montant des travaux, plafonné à 100 000€ par an. Liquidité au bout de 9 ans.
7
SCPI fiscales
Frais-
Rendement brut2,0%
Jusqu'à 21% de réduction d'impôt du prix d'acquisition, investissement possible à partir de 10 000€.
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Loi Pinel

Très apprécié des investisseurs, permet de défiscaliser jusqu’à 21% du prix d’acquisition.

Ce dispositif de défiscalisation est le plus utilisé par les contribuables.

Pour en bénéficier, il faut que l’acquéreur soit domicilié en France et qu’il fasse l’acquisition d’un logement neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou à réhabiliter pour bénéficier d’une réduction d’impôt. Cette défiscalisation étant de 12%, 18% ou 21% du prix d’acquisition du bien pour un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, dans la limite d’un placement total de 300 000€ (plafonnée à 5 500€/m2). Cela peut s’appliquer sur 2 logements à maxima par an.

Lors d’un investissement en loi Pinel, il convient d’être très attentif à l’emplacement du bien. Un de avantages est que ce dispositif permet de louer le bien à ses descendants ou ascendants et que sa durée d’engagement varie. Même si vous avez pris un engagement de 6 ans, vous pouvez finalement le prolonger de 3 ou 6 ans.

Pour le calcul, lors d’un investissement neuf ou en VEFA, la réduction d’impôt porte sur le prix de revient de l’investissement (valeur du bien + frais de notaires). Quand l’investissement concerne des travaux de réhabilitation, de transformation, d’immeubles construits ou remis à neuf, le montant à prendre est le prix de revient du terrain ou du local ainsi que le prix des travaux.

La réduction d’impôt s’applique sur le montant de l’impôt l’année d’achèvement ou de fin des travaux, ou d’acquisition si celle-ci est postérieure aux précédentes, ou à l’année d’acquisition de parts en SCPI.

Loi Girardin immobilier

Investir dans les DOM-TOM peut s’avérer extrêmement intéressant, avec une réduction d’impôt allant jusqu’à 48% du prix d’acquisition.

Cette loi est la plus efficace en terme de réduction d’impôt.

Elle permet de favoriser l’investissement immobilier dans des logements situés dans les DOM-TOM car l’offre locative y est très faible. Les investisseurs peuvent donc investir dans des logement neuf ou en état de futur achèvement.

La réduction d’impôt est comprise entre 22% et 48% et varie en fonction de la date du permis de construire et la destination du bien, investissement locatif ou résidence principale.

Pour en profiter lors de l’investissement locatif, il doit être loué nu en résidence principale pendant 5 ou 6 ans ; quand c’est en résidence principale, le taux de défiscalisation est de 18% du prix d’acquisition soumis au plafonnement en fonction de la taille du foyer. Le propriétaire s’engage à y habiter pendant 5 ans au minimum et peut défiscaliser sur 10 ans.

Cet avantage fiscal est directement imputé l’année d’acquisition sur le montant de l’impôt à payer. La loi Girardin immobilier bénéficie du plafonnement des niches fiscales spécifique à l’Outre-Mer, avec un montant allant jusqu’à 18 000€ par an.

Cette loi à une variante quand l’investissement est fait par des sociétés. Dans ce cas, le prix d’acquisition du bien peut être déduit en totalité du résultat des sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés (IS) si le bien est loué en résidence principale pendant une durée de 6 ans. Ces dernières peuvent choisir entre l’amortir entièrement l’année de l’acquisition ou sur plusieurs années comme un investissement classique. De plus, elles pourront déduire la totalité des intérêts d’emprunt liés à cette opération.

Loi Malraux

Jusqu’à 30% de  réduction d’impôt sur les travaux faits dans l’ancien.

La loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les travaux de rénovation. Elle se destine aux particuliers, fiscalisés en France, souhaitant investir dans des appartements à rénover dont le montant des travaux est plafonné à 100 000€ par an. Ils doivent s’engager à restaurer l’ensemble de l’immeuble et à louer les biens nus, en résidence principale, pendant une durée minimum de 9 ans.

L’avantage fiscal est de 30% pour les immeubles dans les « secteurs sauvegardés » et de 22% dans les « zones de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager » mais ces biens sont rares et malheureusement souvent proposés à des prix au-dessus du marché ; par contre la location y est facile grâce aux emplacements au cœur des villes qui sont très appréciés des locataires.

Par contre, il est impératif que les travaux soient suivis par un Architecte des Bâtiments de France et il est nécessaire d’obtenir une autorisation spéciale du Préfet avant de démarrer les travaux.

Loueur en meublé

Des revenus complémentaires avec une fiscalité très intéressante. Pour un investissement sécurisé.

Avoir le statut de loueur en meublé (LMP ou LMNP) nécessite d’avoir un bien meublé permettant au locataire d’y vivre au quotidien, dans une résidence de services proposant au moins 3 des 4 prestations suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage des parties communes, fournir le linge de maison ou avec une réception de la clientèle. Pour ce dispositif, la défiscalisation n’est pas directe mais elle se fait sur la création de revenus non fiscalisés grâce à l’amortissement du bien acquis sur les revenus. Ces gains peuvent s’élever jusqu’à 45% du prix d’acquisition du bien sur 20 ans. La location est garantie par un bail commercial pour une durée de 9 ans reconductible malgré tout, il est possible de céder son bien avec son bail à tout moment.

Le statut de LMP (loueur meuble professionnel) ou LMNP (loueur meublé non professionnel) varie en fonction des revenus tirés de cette activité.

Pour le LMP :

Il doit avoir un revenu lié à cette activité supérieur à 23 000€, les revenus BIC doivent représenter plus de 50% des revenus des loyers et être inscrit au registre du commerce et des sociétés.  

Il paie la taxe foncière comme tout propriétaire mais paie également la cotisation foncière des entreprises, quant à la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, elle n’est recouverte que lorsque le CA annuel excède les 152 500€.

Voici quelques-uns des avantages :

  • Si déficit fiscal, il peut imputer ce déficit sur son revenu global.
  • La réserve d’amortissements non imputée sur l’exercice est reportable sans aucune limite de temps.
  • Pour l’ISF, le LMP peut être exonéré puisqu’il détient des biens professionnels. Les revenus issus de cette activité doivent représenter plus de 50% de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.
  • Continue de valider des trimestres en vue de la retraite, même après sa prise en charge par les régimes de retraite, grâce à la couverture sociale dont il bénéficie suite à l’acquittement de cotisations sociales obligatoires (retraite et prévoyance).

Pour le LMNP :

2 choix s’offre à lui :

  • Le régime du micro-Bic : lors que les revenus n’excèdent pas 32 900€, il pourra bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% (pour l’ensemble des charges de gestion liées à la location de son bien).
  • Le régime réel : ici il comptabilisera l’ensemble des charges qui pèsent sur ces loyers (intérêts et assurance du prêt, amortissement du bien, etc.). Dans ce cas, cela permet de déclarer un résultat fiscal proche de 0€, et donc de bénéficier d’une « exonération » d’impôt et des prélèvements sociaux CSG-CRDS.

Loi Bouvard

Une loi pour les petits budgets qui permet de défiscaliser 11% du prix d’acquisition.

Cette loi permet de défiscaliser 11% du prix d’acquisition du bien, mis en location meublée à un exploitant professionnel, au titre de la résidence de tourisme, d’affaires, étudiante, sénior ou encore Ehpad. Le plafond est de 300 000€ par an.

Cette réduction d’impôt sur le prix d’achat hors taxes du bien est amortie sur 9 ans, soit la durée minimum de location du bail commercial. De plus, la TVA sur le prix d’achat est remboursée.Investir en loi Bouvard est un investissement sûr puisque le risque locatif est supporté par l’exploitant, la rentabilité locative est donc garantie par le bail commercial.

Cet avantage fiscal est moins rentable que d’autres présentée ci-dessus mais permet d’investir avec des plus petits budgets mais il est peu risqué et aussi peu liquide.

FCPI

Envie d’aider des PME innovantes ? C’est possible dès 1 000€ avec une défiscalisation allant jusqu’à 50%

Les fonds commun de placement pour l’innovation (FCPI) sont de plus en plus appréciés par les contribuables, fiscalisés en France, qui souhaitent investir dans des entreprises innovantes, PME-PMI, et bénéficier d’avantages fiscaux. L’objectif est de réaliser des plus-values à moyen/long terme. De plus, le ticket d’entrée est très abordable, à partir de 1 000€.

Contrairement aux précédentes opérations de défiscalisation, ici nous sommes uniquement dans un placement financier, pas d’achat de biens ; il convient comme toujours de bien choisir le gestionnaire ainsi que la nature des fonds.

Permettent deux types de défiscalisation, qui sont obtenues l’année de la souscription, pour une détention pendant au moins 5 ans :

  • Sur l’impôt sur le revenu : réduction directe de 18% du montant de  la souscription, plafonné à 2 160€ pour une personne seule ou 4 320€ pour un couple (marié ou pacsé).

La réduction d’impôt perçue dans le cadre de l’investissement est soumise au plafonnement global des niches fiscales limité à 10 000€ par foyer fiscal en 2016.

Pour en bénéficier sur les revenus de l’année en cours, il faut souscrire avant le 31 décembre.

  • Sur l’impôt de solidarité sur la fortune : permet d’obtenir une réduction allant de 45% à 50% du montant de la souscription, plafonnée à 18 000€. La réduction d’ISF perçue dans le cadre de l’investissement est soumise au plafonnement global du dispositif ISF PME limité à 45 000€ en 2016.

Pour en bénéficier, il faut souscrire entre la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédant celle de l’imposition et la date limite de dépôt de la déclaration de l’année d’imposition. Pour bénéficier des deux, il faut faire deux souscriptions différentes.

SCPI fiscales

Les sociétés civiles de placement immobilier fiscales sont des produits d’investissement immobilier, il convient donc de toujours faire attention aux emplacements des biens.

Comme toujours dans le cadre d’un investissement en SCPI, l’investisseur ne supporte pas les contraintes liées l’acquisition et la gestion du bien.

Il existe deux types de SCPI fiscales :

  • celles permettant d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu, comme les SCPI Pinel (réduction de 2% par an du montant souscrit pendant 6, 9 puis 1% supplémentaire entre la 10ème et la 12ème année) ou Malraux (18% de réduction d’impôt du montant souscrit). L’investisseur en profite l’année suivant l’acquisition du bien.
  • celles permettant de gommer tout ou partie des revenus fonciers existants. Il est possible de déduire des revenus fonciers existants l’ensemble des travaux de transformation ou d’amélioration des immeubles acquis. De plus, elles permettent aux détenteurs d’imputer sur leur revenu global, un déficit foncier maximal de 10 700€ par an.

La vie de ces SCPI fiscales est rythmée selon 3 périodes : acquisition/rénovation ou construction, mise en location pendant 9 ans et enfin dissolution de la SCPI.

Contrairement à une acquisition immobilière classique, le souscripteur récupèrera le montant de la vente de ses parts uniquement lors de la dissolution de la SCPI (c’est-à-dire après la revente de l’ensemble des biens).

Ici le ticket d’entrée est de 10 000€.